Come funziona il bonus casa al 50 per cento nel 2026?

Cos’è il bonus casa 50 e come funziona nel 2026

Dopo oltre vent’anni passati a ristrutturare case e appartamenti qui a Bologna, posso dirvi che il bonus casa 50 è una delle agevolazioni fiscali più importanti per chi vuole rimettere a nuovo la propria abitazione senza spendere una fortuna. In pratica, lo Stato vi restituisce la metà di quanto spendete per determinati lavori edilizi, sotto forma di detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).

Nel 2026 la situazione normativa si è stabilizzata grazie alla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), che ha confermato l’impianto della detrazione con alcune novità significative. Come indicato nella guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, il meccanismo di base resta quello che conosciamo da anni: sostenete una spesa per lavori di ristrutturazione, pagate con bonifico parlante e poi recuperate il 50% in 10 rate annuali di uguale importo nella dichiarazione dei redditi.

Il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Questo significa che la detrazione massima ottenibile è di 48.000 euro, ripartita in dieci anni, quindi 4.800 euro all’anno. Nella mia esperienza, la maggior parte dei lavori di ristrutturazione di un appartamento medio rientra abbondantemente in questo limite, ma per interventi importanti come una ristrutturazione completa della casa è bene fare i conti con attenzione.

Aliquote 2026: differenze tra prima e seconda casa

Ecco il punto che genera più confusione tra i miei clienti. Dal 2025 in poi, la normativa ha introdotto una distinzione netta tra prima e seconda casa. Non è più come prima, quando l’aliquota era uguale per tutti. Ve lo spiego nel modo più chiaro possibile.

Per il triennio 2025, 2026 e 2027, l’aliquota del 50% con tetto a 96.000 euro si applica solo all’abitazione principale, cioè quella dove avete la residenza anagrafica e il domicilio abituale. Per tutte le altre unità immobiliari, ovvero seconde case, immobili a disposizione, case vacanza, l’aliquota scende al 36% con un tetto di spesa ridotto a 48.000 euro.

Dal 2028 al 2033, la situazione peggiorerà ulteriormente: l’aliquota per la prima casa scenderà al 36% e quella per gli altri immobili al 30%. Ecco perché dico sempre ai miei clienti: se state pensando di ristrutturare la vostra abitazione principale, il 2026 è ancora un anno eccellente per farlo. Non aspettate.

Un chiarimento importante: per “abitazione principale” si intende l’immobile in cui il contribuente e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se state ristrutturando un appartamento dove poi andrete a vivere, potete comunque accedere al 50%, purché vi trasferiate la residenza entro i termini previsti dalla normativa. Ho visto molte persone perdere l’aliquota maggiorata proprio per non aver spostato la residenza in tempo; è un errore che si può evitare facilmente.

Quali lavori rientrano nella detrazione al 50%

Nella mia carriera ho seguito centinaia di cantieri, e la domanda che mi fanno tutti è sempre la stessa: “Marco, ma questo lavoro rientra nel bonus?”. La risposta dipende dalla tipologia di intervento e dal tipo di immobile. Vi faccio un quadro completo.

Per le singole unità immobiliari (il vostro appartamento, la vostra villetta), rientrano nel bonus casa 50:

• Manutenzione straordinaria: sostituzione di infissi e serramenti, rifacimento dell’impianto elettrico o idraulico, sostituzione della caldaia (a proposito, se state valutando un nuovo impianto, vi consiglio di leggere il mio articolo sul funzionamento della caldaia a condensazione), installazione di scale di sicurezza, realizzazione di servizi igienici
• Restauro e risanamento conservativo: interventi finalizzati a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità
• Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con lo stesso volume, modifica della facciata, realizzazione di mansarde o balconi, apertura di nuove porte e finestre

Per le parti comuni dei condomini, si aggiunge anche la manutenzione ordinaria: tinteggiatura delle pareti, sostituzione di pavimenti, sostituzione delle grondaie, riparazione delle ringhiere. Attenzione: la manutenzione ordinaria sulla singola unità abitativa non è detraibile. Questo è un punto su cui vedo tantissima confusione.

Rientrano nel bonus anche lavori specifici come:

• L’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica
• Gli interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico
• Le opere finalizzate alla prevenzione degli infortuni domestici, compresa l’installazione di sistemi antifurto (a tal proposito, date un’occhiata al bonus sicurezza 2026 per la prima casa)
• L’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montacarichi, rampe)
• Gli interventi per la bonifica dall’amianto
• La sostituzione delle cinghie delle tapparelle o la rimozione dei cassonetti delle tapparelle, quando inseriti in un intervento più ampio di manutenzione straordinaria

Chi può richiedere il bonus casa 50

Non è solo il proprietario a poter beneficiare della detrazione. La platea dei soggetti ammessi è piuttosto ampia, e in molti non lo sanno. Possono richiedere il bonus casa 50:

• Il proprietario o il nudo proprietario dell’immobile
• Il titolare di un diritto reale di godimento: usufruttuario, titolare di un diritto d’uso, di abitazione o di superficie
• L’inquilino (locatario) o il comodatario, cioè chi usa l’immobile in base a un contratto registrato
• I soci di cooperative divise e indivise
• I soci di società semplici
• Gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non fanno parte dei beni strumentali o merce
• Il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado)
• Il convivente di fatto, ai sensi della Legge n. 76/2016

Un aspetto fondamentale: chi richiede la detrazione deve sostenere effettivamente la spesa e deve essere intestatario dei bonifici e delle fatture. Ho visto casi in cui il figlio pagava i lavori nell’appartamento di proprietà del padre: si può fare, ma il figlio deve essere convivente e l’immobile deve essere quello in cui si svolge la convivenza. Se queste condizioni non sono rispettate, la detrazione viene persa. Come sottolineato anche dalla guida alle ristrutturazioni edilizie pubblicata dall’Agenzia delle Entrate nel febbraio 2026, è essenziale che ci sia corrispondenza tra chi paga e chi detrae.

Documenti e adempimenti obbligatori

Questo è il capitolo dove vi chiedo la massima attenzione. Ho visto troppe persone perdere il diritto alla detrazione per una disattenzione burocratica. La lista dei documenti da conservare è lunga ma chiara. Ve la elenco per punti.

Prima dell’inizio dei lavori dovete avere:

• Il titolo abilitativo rilasciato dal Comune (permesso di costruire, SCIA, CILA) oppure, per i lavori in edilizia libera, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con data di inizio lavori e attestazione che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili
• La comunicazione preventiva all’ASL competente, quando obbligatoria per legge (in genere per cantieri con rischi particolari)
• La delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese, nel caso di lavori sulle parti comuni condominiali

Durante e dopo i lavori dovete conservare:

• Le fatture e le ricevute fiscali relative alle spese sostenute
• Le ricevute dei bonifici parlanti di pagamento
• La comunicazione all’ENEA, obbligatoria entro 90 giorni dalla fine dei lavori per gli interventi che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili (ad esempio sostituzione di infissi, installazione di caldaie a condensazione, coibentazione). Se state valutando un intervento di isolamento termico, il mio articolo sui difetti del cappotto termico vi sarà utile
• Le eventuali abilitazioni professionali e le asseverazioni tecniche, quando richieste

Vi consiglio di creare una cartella, fisica o digitale, dedicata esclusivamente a questi documenti. In caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, avere tutto in ordine vi risparmierà un sacco di problemi. E ricordate: i documenti vanno conservati per almeno 15 anni dall’anno della prima detrazione.

Come pagare: il bonifico parlante passo dopo passo

Il bonifico parlante è lo strumento di pagamento obbligatorio per accedere alla detrazione. Non potete pagare in contanti, con assegno o con carta di credito (con pochissime eccezioni, come le spese per oneri di urbanizzazione o diritti per concessioni). Vi spiego esattamente come compilarlo, perché anche un piccolo errore può costarvi caro.

Nel bonifico parlante dovete indicare:

• La causale del versamento, con riferimento alla norma: “Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del DPR 917/1986”. La maggior parte delle banche ha un modulo precompilato per i bonifici di ristrutturazione; usatelo, è il modo più sicuro
• Il codice fiscale del beneficiario della detrazione (chi la inserirà nella dichiarazione dei redditi)
• Il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario del pagamento (l’impresa o il professionista che esegue i lavori)

Un errore che vedo spesso: indicare il codice fiscale sbagliato o dimenticare la partita IVA dell’impresa. Se l’errore viene scoperto dopo, si può tentare di sanarlo con una dichiarazione sostitutiva, ma è un percorso complicato e non sempre va a buon fine. Meglio fare le cose bene fin dall’inizio.

La banca o le Poste, al momento del pagamento, applicano una ritenuta d’acconto dell’8% sull’importo del bonifico a carico dell’impresa. Questo è un aspetto che non riguarda direttamente voi come committenti, ma sappiate che alcune imprese piccole ne tengono conto quando vi formulano il preventivo, e ora capite il perché.

Confronto tra i principali bonus edilizi 2026

Molti mi chiedono come orientarsi tra le varie agevolazioni disponibili. Ho preparato una tabella riepilogativa per aiutarvi a capire quale bonus si applica alla vostra situazione specifica. Se volete approfondire il tema del Superbonus 110 nel 2026, trovate il mio articolo dedicato.

Come vedete, il bonus casa 50 per l’abitazione principale resta il più vantaggioso in termini di aliquota e tetto di spesa. Tenete presente che il bonus mobili è strettamente collegato alla ristrutturazione: potete ottenerlo solo se avete avviato lavori di recupero del patrimonio edilizio. Se state pensando di rinnovare il soggiorno dopo una ristrutturazione, date un’occhiata alla mia guida sull’arredamento dei soggiorni.

Un’altra informazione utile: se state valutando l’acquisto di una prima casa già ristrutturata con il bonus, il meccanismo è diverso e lo trovate nel mio articolo sul bonus acquisto prima casa. Anche alcune regioni offrono agevolazioni proprie, come nel caso del bonus casa in Friuli Venezia Giulia.

Errori frequenti da evitare per non perdere la detrazione

In vent’anni di mestiere ho visto ogni genere di errore. Alcuni sono banali, altri costano migliaia di euro di mancata detrazione. Vi elenco quelli più comuni, così potete evitarli.

1. Pagare senza bonifico parlante. Lo ripeto ancora una volta: i pagamenti in contanti, con assegno bancario o con carta di credito ordinaria non danno diritto alla detrazione. Ogni singolo pagamento relativo ai lavori deve passare attraverso il bonifico specifico per ristrutturazione edilizia. L’unica eccezione riguarda le imposte, i diritti e gli oneri di urbanizzazione, che possono essere pagati con altre modalità.

2. Non conservare la documentazione. Fatture, ricevute dei bonifici, titoli abilitativi, comunicazione all’ENEA: tutto deve essere archiviato con cura. Se l’Agenzia delle Entrate chiede verifiche e non avete i documenti, la detrazione salta. Conservate tutto per almeno 15 anni.

3. Confondere prima e seconda casa. Se applicate l’aliquota del 50% a un immobile che non è la vostra abitazione principale, rischiate la contestazione e il recupero della maggiore detrazione con sanzioni e interessi.

4. Dimenticare la comunicazione ENEA. Per gli interventi che comportano risparmio energetico, come la sostituzione degli infissi, l’installazione di una nuova caldaia o il cappotto termico, la trasmissione all’ENEA è obbligatoria entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Saltarla può compromettere il diritto alla detrazione.

5. Non verificare la regolarità urbanistica dell’immobile. Secondo la normativa, i lavori devono essere eseguiti su immobili regolarmente accatastati e in regola con il pagamento dell’IMU (se dovuta). Un abuso edilizio non sanato può far decadere l’agevolazione.

6. Iniziare i lavori prima di avere il titolo abilitativo. Ogni lavoro deve essere coperto dal relativo permesso o comunicazione. Iniziare senza, anche solo per qualche giorno, può creare problemi in sede di controllo.

7. Superare il tetto di 96.000 euro senza saperlo. Il limite si calcola per unità immobiliare, non per persona. Se avete già usufruito del bonus per lo stesso immobile in anni precedenti per interventi che costituiscono una mera prosecuzione, il residuo potrebbe essere inferiore a quanto pensate. Verificate sempre con il vostro commercialista.

I miei consigli pratici da artigiano

Dopo tanti anni nel settore, ho sviluppato alcune abitudini che consiglio a tutti i miei clienti. La prima è pianificare i lavori prima della fine dell’anno fiscale. Se avete un budget di 96.000 euro e volete sfruttare al massimo la detrazione, assicuratevi che tutti i pagamenti siano effettuati entro il 31 dicembre dell’anno in cui volete far partire la detrazione.

La seconda è scegliere imprese affidabili e regolari. Un’impresa che lavora in nero o che non rilascia fattura vi impedisce di detrarre. Inoltre, come previsto dalla normativa vigente e ribadito dal CAF CISL nella sua guida ai bonus casa 2026, è fondamentale indicare in fattura il costo della manodopera separatamente dai materiali.

La terza è non trascurare il bonus mobili. Se state ristrutturando, potete detrarre anche l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe energetica non inferiore alla A per i forni, alla E per lavatrici e lavastoviglie, alla F per frigoriferi) fino a 5.000 euro. È un’occasione che molti si lasciano sfuggire.

Infine, se il vostro reddito IRPEF è basso, fate un calcolo: la detrazione non può eccedere l’imposta lorda. Se la vostra rata annuale di detrazione è superiore alla vostra IRPEF, perderete la parte eccedente perché non è rimborsabile né trasferibile all’anno successivo. In questi casi, può convenire intestare le spese al familiare convivente con il reddito più alto.

Un ultimo suggerimento, forse il più importante: non aspettate il 2028. Le aliquote scenderanno e il risparmio sarà minore. Se state pensando a una ristrutturazione importante, il 2026 è ancora un anno vantaggioso. Secondo le informazioni pubblicate dal portale MutuiOnline sulle nuove aliquote 2026, il passaggio dal 50% al 36% nel 2028 comporterà una riduzione significativa del beneficio economico, soprattutto per interventi di importo elevato.