Bonus per acquisto prima casa: quale conviene di più?

Comprare la prima casa in Italia nel 2026 significa confrontarsi con almeno quattro diverse agevolazioni fiscali, ognuna con requisiti, limiti di reddito e vantaggi differenti. La differenza tra scegliere il bonus giusto e quello sbagliato può valere dai 2.000 ai 15.000 euro di risparmio reale. In questa guida confronto tutte le opzioni disponibili per il bonus per acquisto prima casa, con calcoli concreti e tabelle comparative, così puoi decidere quale conviene davvero nella tua situazione.

Agevolazioni prima casa 2026: panoramica completa

Il sistema italiano di agevolazioni per l’acquisto della prima casa si articola su più livelli. Non esiste un unico “bonus” ma un insieme di misure fiscali che, combinate tra loro, possono ridurre sensibilmente il costo complessivo dell’operazione. Per orientarsi è fondamentale capire la differenza tra acquisto da privato e acquisto da costruttore, perché le imposte di base cambiano radicalmente.

Quando si compra da un privato, l’imposta principale è quella di registro, che normalmente si calcola al 9% sul valore catastale dell’immobile. Con le agevolazioni prima casa, questa aliquota scende al 2%. Per un appartamento con valore catastale di 100.000 euro, il risparmio è di 7.000 euro solo su questa voce.

Se invece si acquista da un costruttore (soggetto IVA), si paga l’IVA al 10% sul prezzo di vendita, che con l’agevolazione scende al 4%. Su un immobile da 200.000 euro, il risparmio è di 12.000 euro. Queste differenze sono cruciali per capire quale bonus per acquisto prima casa convenga nella propria situazione, come spiega nel dettaglio la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa.

Oltre alla riduzione delle imposte dirette, le agevolazioni prevedono anche imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 euro ciascuna per acquisti da privato, 200 euro ciascuna da costruttore), contro le aliquote proporzionali che si applicherebbero senza il beneficio. Nella mia esperienza di chi ha ristrutturato e acquistato più immobili, posso dire che il vero vantaggio si coglie solo quando si ha chiaro il quadro complessivo.

Bonus prima casa under 36: come funziona e chi ne ha diritto

Il bonus prima casa under 36 è stato introdotto dal Decreto Sostegni bis nel 2021 e successivamente prorogato. Questa misura si rivolge ai giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno del rogito e che presentano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

I vantaggi specifici di questo bonus sono particolarmente rilevanti:

• Esenzione dall’imposta di registro per acquisti da privato (risparmio del 2% sul valore catastale)
• Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale (risparmio di 100 euro complessivi)
• Credito d’imposta pari all’IVA versata per acquisti da costruttore (il 4% pagato viene restituito come credito)
• Esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo ipotecario (normalmente pari allo 0,25% del capitale erogato)

Per un giovane under 36 che compra un immobile da 180.000 euro da costruttore, il credito d’imposta IVA vale 7.200 euro. A questo si aggiunge l’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo: su un finanziamento di 144.000 euro (80% del prezzo), il risparmio è di ulteriori 360 euro. Se vuoi approfondire le agevolazioni disponibili per chi ha superato i 36 anni, ho scritto una guida dedicata al bonus prima casa over 40.

Attenzione: il credito d’imposta ottenuto con il bonus under 36 può essere utilizzato in compensazione tramite modello F24, oppure in diminuzione dalle imposte sui redditi nella dichiarazione successiva all’acquisto. Non è rimborsabile direttamente in denaro.

Agevolazioni standard sull’imposta di registro

Le agevolazioni standard per la prima casa sono accessibili a tutti, senza limiti di età o ISEE. Rappresentano la base su cui si innestano eventuali bonus aggiuntivi come quello under 36. Vediamo nel dettaglio cosa prevedono.

Per gli acquisti da privato, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, calcolata sul valore catastale dell’immobile (non sul prezzo di vendita). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. L’importo minimo dell’imposta di registro è comunque di 1.000 euro.

Per gli acquisti da costruttore, l’IVA scende dal 10% al 4% e si calcola sul prezzo effettivo di vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.

Un aspetto che molti trascurano è il meccanismo del prezzo-valore. Quando si acquista da privato con le agevolazioni prima casa, la base imponibile per l’imposta di registro è il valore catastale rivalutato, non il prezzo dichiarato nell’atto. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5 (prima casa). Questo meccanismo, secondo quanto riportato dalla sezione dedicata dell’Agenzia delle Entrate, protegge l’acquirente da accertamenti di valore e permette di pagare le imposte su una base generalmente inferiore al prezzo di mercato.

Facciamo un esempio concreto. Un appartamento con rendita catastale di 800 euro ha un valore catastale di 92.400 euro (800 × 115,5). Se il prezzo di vendita è 180.000 euro, l’imposta di registro al 2% si paga su 92.400 euro, ovvero 1.848 euro. Senza agevolazioni, si pagherebbero 8.316 euro (9% su 92.400). Il risparmio è di 6.468 euro.

Fondo di garanzia Consap: mutuo fino all’80%

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), non è tecnicamente un bonus fiscale ma un’agevolazione creditizia che facilita l’accesso al mutuo. Lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.

Questa garanzia pubblica consente alle banche di concedere mutui anche a soggetti che normalmente avrebbero difficoltà ad ottenerli, come giovani lavoratori precari, famiglie monogenitoriali o coppie con contratti atipici. I requisiti principali sono:

• ISEE non superiore a 40.000 euro annui
• L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9)
• Il mutuo non deve superare i 250.000 euro
• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale

La garanzia dell’80% è riservata alle categorie prioritarie: giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP. Per tutti gli altri, la garanzia copre il 50% della quota capitale. Questo fondo è particolarmente utile quando combinato con le altre agevolazioni fiscali, creando un pacchetto completo di supporto all’acquisto.

Per fare domanda si presenta il modulo direttamente alla banca aderente all’iniziativa. L’elenco delle banche convenzionate è consultabile sul sito ufficiale Consap.

Confronto tra i bonus: quale conviene di più?

Per rispondere alla domanda centrale di questo articolo, ho preparato un confronto dettagliato basato su un esempio reale: l’acquisto di un appartamento con prezzo di vendita di 200.000 euro e valore catastale di 100.000 euro.

La tabella mostra chiaramente che il bonus under 36 è il più vantaggioso in assoluto, con un risparmio aggiuntivo di 2.500 euro rispetto all’agevolazione standard. Tuttavia, è accessibile solo a chi soddisfa i requisiti di età e ISEE.

Per gli acquisti da costruttore il confronto cambia sensibilmente:

Nel caso di acquisto da costruttore, il bonus under 36 genera un risparmio di 20.000 euro su un immobile da 200.000 euro, una cifra che può fare la differenza nel budget complessivo dell’operazione. Chi non rientra nei requisiti under 36 risparmia comunque 12.000 euro con le agevolazioni standard: un vantaggio considerevole.

Requisiti comuni a tutti i bonus prima casa

Indipendentemente dal tipo di agevolazione scelta, esistono requisiti che devono essere soddisfatti in ogni caso. Questi sono stabiliti dalla normativa vigente consultabile su Normattiva e riguardano sia l’acquirente che l’immobile.

Requisiti dell’acquirente:

• Non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà su altra abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare
• Non essere titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale (oppure alienarlo entro un anno dal nuovo acquisto)
• Avere la residenza nel comune dove si trova l’immobile, oppure stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto
• Non possedere altra abitazione nello stesso comune, acquistata con o senza agevolazioni

Requisiti dell’immobile:

• Deve appartenere a una delle categorie catastali ammesse: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11
• Sono escluse le categorie di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi)
• Le pertinenze ammesse con le agevolazioni sono limitate a una per ciascuna categoria: C/2 (cantine), C/6 (box auto), C/7 (tettoie)

Un punto che genera spesso confusione riguarda il trasferimento della residenza. I 18 mesi decorrono dalla data del rogito notarile e il mancato trasferimento comporta la decadenza dal beneficio, con il pagamento della differenza d’imposta, una sanzione del 30% e gli interessi di mora. In base alla mia esperienza, consiglio di avviare la pratica di cambio residenza subito dopo il rogito, senza aspettare l’ultimo momento.

Come richiedere il bonus per acquisto prima casa

La buona notizia è che la richiesta delle agevolazioni prima casa non richiede una domanda separata. Le dichiarazioni necessarie vengono rese direttamente nell’atto di acquisto davanti al notaio. Ecco la procedura passo per passo.

Fase 1: verifica dei requisiti. Prima di tutto, controlla di possedere tutti i requisiti soggettivi e oggettivi elencati nel paragrafo precedente. Se hai già usufruito delle agevolazioni prima casa in passato, verifica di aver venduto il precedente immobile o di poterlo fare entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Fase 2: documentazione ISEE. Se intendi accedere al bonus under 36 o al Fondo Consap, procurati l’ISEE in corso di validità. Puoi richiederlo al CAF, al patronato o tramite il sito INPS. L’ISEE deve riferirsi all’anno in corso e non deve superare i 40.000 euro.

Fase 3: dichiarazioni nel rogito. Il notaio inserirà nell’atto le dichiarazioni obbligatorie: che non possiedi altri immobili agevolati, che ti impegni a trasferire la residenza entro 18 mesi (se non l’hai già nel comune), e che l’immobile non è di lusso. Per il bonus under 36, il notaio verificherà anche l’età e l’ISEE.

Fase 4: registrazione e pagamento. Le imposte ridotte vengono calcolate automaticamente al momento della registrazione dell’atto. Non devi fare nulla di aggiuntivo: il notaio si occupa del versamento delle imposte nella misura agevolata.

Fase 5: credito d’imposta (solo under 36 da costruttore). Se hai acquistato da costruttore con il bonus under 36, l’IVA al 4% viene versata al momento del rogito, ma matura un credito d’imposta di pari importo. Potrai utilizzarlo in compensazione con il modello F24 oppure in detrazione nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.

Per chi vuole approfondire le agevolazioni legate alla ristrutturazione dell’immobile appena acquistato, consiglio di leggere l’articolo su quanto costa ristrutturare casa e la guida sul bonus casa al 50 per cento.

Errori da evitare quando si richiede il bonus

Nel corso degli anni ho visto diverse persone perdere le agevolazioni per errori evitabili. Ecco i più comuni.

Non trasferire la residenza nei tempi previsti. Come detto, hai 18 mesi dal rogito per stabilire la residenza nel comune dell’immobile. Se per qualsiasi motivo non riesci a farlo, perdi il beneficio e dovrai pagare la differenza d’imposta maggiorata del 30% più gli interessi. Consiglio di presentare la richiesta di cambio residenza entro le prime settimane dall’acquisto.

Non vendere il precedente immobile agevolato entro un anno. Se possiedi già un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, puoi comunque comprarne un altro con gli stessi benefici, a patto di vendere il primo entro 12 mesi dal nuovo acquisto. Molti dimenticano questa scadenza o sottovalutano i tempi di vendita.

Acquistare un immobile di categoria catastale esclusa. Le categorie A/1, A/8 e A/9 non danno diritto alle agevolazioni. Prima di firmare il compromesso, verifica la categoria catastale tramite una visura. Ho visto casi di appartamenti in palazzi storici classificati A/1 che hanno fatto saltare l’agevolazione.

Presentare un ISEE scaduto o errato. Per il bonus under 36, l’ISEE deve essere in corso di validità al momento del rogito. Un ISEE dell’anno precedente non è accettabile. Inoltre, verifica che nel calcolo siano inclusi tutti i componenti del nucleo familiare, per evitare rettifiche successive.

Sottovalutare l’impatto della comunione dei beni. Se sei in regime di comunione dei beni, l’acquisto coinvolge automaticamente anche il coniuge. Entrambi devono possedere i requisiti per le agevolazioni. Se uno dei due ha già un immobile agevolato, il beneficio potrebbe essere compromesso. Per approfondire le implicazioni fiscali dell’acquisto nel 2025, puoi consultare anche il nostro articolo sul bonus acquisto prima casa 2025.

Cumulabilità con altri incentivi per la casa

Una delle domande che ricevo più spesso riguarda la possibilità di combinare il bonus per acquisto prima casa con altre agevolazioni edilizie. La risposta è sì, nella maggior parte dei casi, perché si tratta di benefici che intervengono su aspetti diversi.

Le agevolazioni per l’acquisto riguardano le imposte sull’atto di compravendita. I bonus edilizi (ristrutturazione, ecobonus, sismabonus) riguardano invece le spese sostenute per interventi sull’immobile dopo l’acquisto. Non c’è sovrapposizione e quindi sono pienamente cumulabili.

Ecco le principali combinazioni possibili:

• Bonus ristrutturazione al 50%: detrazione IRPEF del 50% su un massimo di 96.000 euro di spesa per interventi di manutenzione straordinaria; leggi la guida completa sul bonus casa al 50 per cento
• Ecobonus: detrazione dal 50% al 65% per interventi di efficientamento energetico (infissi, caldaie, isolamento); puoi approfondire il tema nella guida sul bonus 110 casa 2026
• Bonus mobili: detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, fino a 5.000 euro di spesa, collegato a una ristrutturazione; scopri idee per l’arredamento nella guida sull’arredamento soggiorni
• Bonus sicurezza: detrazione per l’installazione di sistemi di allarme e videosorveglianza, come spiegato nell’articolo sul bonus sicurezza 2026 prima casa

Inoltre, alcune Regioni offrono agevolazioni aggiuntive. Ad esempio, il Friuli Venezia Giulia prevede contributi specifici per l’acquisto della prima casa da parte di giovani coppie, come descritto nella guida sul bonus casa in Friuli Venezia Giulia.

Un consiglio pratico: se acquisti un immobile da ristrutturare, pianifica i lavori prima del rogito. In questo modo potrai iniziare i lavori subito dopo l’acquisto e massimizzare il periodo di fruizione delle detrazioni. Ho visto troppe persone perdere un anno intero di detrazioni perché non avevano preparato il progetto in anticipo.

Per chi sta valutando interventi strutturali importanti sull’immobile appena acquistato, potrebbe essere utile anche la guida su quanto costa ristrutturare casa, con i prezzi aggiornati al 2026.